=" "
Follow us

  >  Статьи   >  Жилищный вопрос   >  Обзор нашумевшего закона о т. н. «всероссийской реновации жилья» (Закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

Обзор нашумевшего закона о т. н. «всероссийской реновации жилья» (Закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

 В самом конце прошедшего 2020 года был принят очень важный закон, с которым в перспективе может столкнуться большая часть населения нашей страны — нашумевший закон о т. н. «всероссийской реновации жилья» (Закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ). Разберем его ключевые положения, многие из которых весьма неоднозначны.

Для начала рассмотрим официальный обзор документа.

 


Обзор документа


Установлен единый механизм комплексного развития территорий.

Регионы получили право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов (МКД), а жильцы – право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы. Для выхода из программы нужны более одной трети голосов собственников.

Снос неаварийных МКД разрешается в случае износа крыши или фундамента, а также дорогого ремонта. Переселенцам-собственникам по их выбору предоставят равноценное жилье или денежную компенсацию в виде рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Наниматель получит другое равноценное жилье по договору соцнайма. При этом очередники сохраняют право состоять на учете и после переселения. А взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 г., предоставят отдельную квартиру. Нежилые же помещения на первых этажах подлежат изъятию с предварительным возмещением.

На заключение договора о передаче собственником прав на жилое помещение в многоквартирном доме, попавшем под программу комплексного развития территории, отводится 45 дней, после чего подрядчик сможет через суд потребовать заключить договор.

Закон вступает в силу со дня опубликования.

Точка зрения юристов

Закон предусматривает порядок комплексного развития территорий — в т.ч. и территорий жилой застройки. В программу реновации могут войти многоквартирные дома двух категорий:

1) признанные аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции (здесь вопросов не возникает),

2) дома, не отнесенные к аварийным, но отвечающие определенным критериям, перечень которых утверждают региональные власти (как раз здесь и возникает масса вопросов).

Закон приводит лишь общие требования, на которые регионы должны ориентироваться при выведении этих критериев. В частности, если:

– степень физического износа фундамента, стен и крыши дома превышает максимально допустимое значение по региону,

– стоимость капитального ремонта дома выше утвержденной нормативной стоимости ремонта по региону,

– дом построен еще в период индустриальной жилой застройки по типовому проекту, с использованием типовых изделий стен и перекрытий,

– установлено, что дом находится в «ограниченно работоспособном техническом состоянии» (порядок признания домов таковыми будет вскоре разработан),

– либо в доме отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.

Иными словами, по решению региональных властей под программу обязательного расселения могут попасть не только аварийные многоэтажки, но и любые другие, признанные старыми. Все будет зависеть от того, какие критерии разработают на местах.

Причем закон оставил весьма широкие рамки для свободы усмотрения регионов в решении столь важного вопроса: они могут взять за основу не все перечисленные критерии, а лишь один или несколько.

Самим жителям при этом предоставляют лишь один способ повлиять на решение о включении их дома в программу комплексного развития территории — провести общее собрание собственников.

От имени собственников муниципальных квартир в собрании участвуют наниматели. Как видно, владельцы нежилых помещений дома отстранены от решения вопроса о расселении.

Решение о включении дома в программу комплексного развития считается принятым, если за него проголосуют не менее 2/3 собственников жилых помещений. А для исключения дома из программы требуется не менее 1/3 голосов собственников жилых помещений.

Как будет происходить расселение дома, включенного в программу комплексного развития территории?

Квартиры в таком доме изымаются и переходят в собственность государства или в собственность инвестора, с которым заключен договор о комплексном развитии территории.

Тем, у кого квартира находится в частной собственности, предоставят на выбор два варианта: либо получить денежное возмещение, либо другую квартиру с зачетом суммы такого возмещения.

Иными словами, квартира будет оценена (по рыночной стоимости, с учетом земельного участка, на котором расположен дом, а также убытков, понесенных собственником в связи с переездом) — и в пределах утвержденной суммы собственник может получить другое жилье (в т.ч. с доплатой) или взять деньги.

Но если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, выбрать деньги нельзя — предоставляется только другое жилье.

Опять-таки, если власти региона сочтут нужным, они предоставят собственникам право получить взамен равнозначное жилое помещение (т. е. не меньше по жилой площади и количеству комнат, расположенное в том же городском округе или поселении).

Если изъятое жилье находилось в общей долевой или совместной собственности, новая квартира оформляется в такую же собственность. Жителям муниципальных квартир предоставят другое жилье, не меньшее по жилплощади и числу комнат.

Если они при этом состояли в очереди на улучшение жилищных условий, жилье предоставят по действующим нормам жилплощади на человека.

Что же касается коммунальных квартир (если у них был такой статус по состоянию на 1 января 2021 года), то собственнику или нанимателю комнаты (или нескольких комнат) в этой квартире предоставляется отдельная квартира.

Как видно, закон еще «сырой» и весьма неоднозначный: кто-то в итоге может оказаться в выигрыше, а кто-то (и таких, думаю, будет очень много) — наоборот, серьезно проиграть.

Хочется надеяться, что в закон будут внесены поправки, в первую очередь направленные на защиту прав собственника. Пока же вопросов намного больше, чем ответов.

Автор: Ирина Сивакова, кандидат юридических наук.

Источник: © Сивакова И. В., 2021 г.

Юридические услуги Иркутск – Defense®​

Ваш Отзыв:

*

code

Яндекс.Метрика