Две точки зрения: Как заставить несговорчивого собственника продать долю в квартире
Представляю вашему вниманию две точки зрения по вопросу, как признать долю одного (или нескольких) из сособственников незначительной и лишить его права собственности, выплатив ему соответствующую коменсацию. В конце выскажу собственную точку зрения.
I. У некоторых квартир оказывается несколько владельцев. Например, при вступлении в наследство, разводе или дарении. Хорошо, если это дружные родственники. А если посторонние люди или враждующие наследники? Тогда продать не получается, а жить вместе невозможно. Верховный суд поясняет, когда несговорчивого собственника можно заставить продать долю по оценочной стоимости.
Обычная история трёхкомнатной квартиры
История началась с приватизации трёхкомнатной квартиры. Собственниками равных долей стали мама с сыном. Женщина свою долю продала, а мужчина остался жить в квартире вместе с женой и ребёнком. Фактически они занимали две комнаты из трёх.
Владельцем второй половины стал мужчина, который не планировал тут жить, поэтому через договоры дарения перепродал долю ещё трём людям.
Семья пыталась договориться с новыми владельцами о продаже, чтобы стать полноправными собственниками всей квартиры. Однако они выставили неприемлемые цены и на уступки не шли.
Семья обратилась в суд с требованием признать доли незначительными и обязать владельцев продать их по рыночной стоимости. Районный суд отказал в удовлетворении иска, поэтому истцы пошли дальше и подали апелляцию в городской суд, где иск уже удовлетворили.
Суд постановил…
Городской суд постановил, что доли новых собственников незначительные, поскольку им невозможно выделить изолированное помещение, соразмерное доле. Кроме этого новые собственники не прописаны и никогда не жили на спорных квадратных метрах, у них есть другая недвижимость в собственности, где они и живут.
Этого оказалось достаточно, чтобы удовлетворить иск. В итоге суд обязал владельцев незначительных долей продать их по рыночной стоимости истцам.
Ответчики пытались оспорить иск в Верховном суде, утверждая, что им нужны эти доли, а оценка квартиры несправедлива. Однако суд посчитал позицию городского суда правильной.
Верховный суд поясняет
Верховный суд в решении опирается на ст. 252 ГК РФ, где говорится, что собственника незначительной доли можно заставить её продать по рыночной стоимости. Согласие не требуется.
Незначительной долей признаётся та, на которую нельзя выделить отдельное помещение. Кроме этого суд примет во внимание, нуждается собственник незначительной доли в ней или нет. Верховный суд поясняет, что при определении заинтересованности надо рассматривать наличие другой недвижимости в собственности, отсутствие прописки в спорной квартире. Также основной собственник должен представить документы, подтверждающие расходы на содержание жилья.
Деление квартир на небольшие доли и продажа их родила массу мошеннических схем. Чтобы прикрыть лазейку, власти разработали закон, который вступил в силу в этом году. По нему долю в общей квартире можно выделить, только если новый владелец сможет в неё вселиться. Метраж, который можно выделить в долю, устанавливают местные власти региона.
Анастасия Тарасова
II. Вторая точка зрения основана также на Определении ВС РФ, что очень странно. Странно то, ВС ТАК решил.
В конце 2010 года, Верховный Суд РФ по одному из дел верно применил указанные нормы права. Отменяя вынесенные судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный Суд РФ указал следующее:
"…В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (абзац 2 пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации).
При этом закон не предусматривает заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
Данная правовая позиция содержится в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О.
Между тем суды первой и кассационной инстанций вынесли судебные постановления без учета вышеизложенной правовой позиции…" (Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В10-9)
Александр Отрохов
III. Собственное мнение.
Согласен с мнением ВС, что нарушается принцип неприкосновенности права собственности. Тогда встречный вопрос: а как насчет принципа "Право на судебную защиту"?
В ст. 46 п.1. Конституции РФ: «Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод». Таким образом закрепляется реализация этого права для всех и для каждого. Кроме того, это право также распространяется на юридических лиц, поскольку последние представляют собой объединение физических лиц.
Исходя из того, что утверждают сторонники второй позиции, а также исходя из Определения ВС РФ от 07.12.2010, получается, что сособственник, который априори владеет незначительной частью, он не заинтересован ни в её владении, ни в пользовании, но знает, что никто ему ничего не выделит, так как это невозможно, просто неподсуден!
Пример. Чисто гипотетически. Два собственника. Однокомнатная квартира. Общая площадь — 40 кв.м. У одного в собственности 5/6, у второго, соответственно, 1/6. Исходя из положений изложенной выше второй позиции, первый собственник никогда не получит эту квартиру полностью в собственность. Почему? Да всё просто. Второй тоже не дурак. И требовать выделения в натуре не будет. А вот затребовать нереальную сумму за свой клочок — это для него будет в порядке вещей.
Я стою на первой позиции. Обратимся к первоисточнику.
Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
То есть четко сказано: суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Я не согласен с формулировкой: лишение права собственности. Никто никого ничего не лишает. Это можно назвать своеобразным договором купли-продажи. Но только не по доброй воле сторон, а по решению суда. Соответственно, нет нарушения принципа неприкосновенности права собственности. А кто хочет копнуть еще глубже этот вопрос, пусть начнет со ст.55 Конституции РФ
Эдуард Бурыкин