Аренда: когда вам придется возместить арендодателю убытки
Разберем два спора по договору аренды: дело о замещающей сделке и о ничтожной аренде. Из этих дел можно сделать два важных вывода.
Обо всем по порядку.
Дело о замещающей сделке
Если вы заключили замещающий договор аренды, и он принес доходов меньше, чем вы могли бы получить по первоначальной сделке – взыскивайте убытки по ст. 393.1 ГК. Ссылка на этот кейс в иске только укрепит вашу позицию в суде.
Суть спора. Арендатор нарушил условия аренды, поэтому арендодатель отказался от договора и передал имущество новому арендатору на менее выгодных условиях. После этого, арендодатель потребовал возместить убытки с первоначального арендатора. Размер убытков был равен разнице между размером арендной платы по старому и новому договорам.
Позиция судов. Суды трех инстанций отказали в иске по двум причинам:
1) убытки не являются следствием противоправных действий арендатора, арендодатель добровольно включил в новый договор менее выгодные для себя условия;
2) требовать возмещения убытков в виде разницы цен между расторгнутой и замещающей сделками можно только если цена заменяющего договора выше цены расторгнутого.
Если упростить эти причины, то получится, что арендодатель в ущерб себе прописал в новом договоре условия хуже. А взыскать убытки можно только, если арендодатель в минусе. Например, если кредитор по замещающему договору в минусе на 100 руб., хотя по старому договору мог потратить 50 руб. – тогда можно взыскать убытки. Если кредитор в плюсе на 50 руб. по замещающему, а по старому договору мог получить 100 руб. – убытки взыскать нельзя.
Верховный суд указал, что оба аргумента не соответствуют ГК и материалам дела. Арендодатель расторг договор из-за того, что арендатор его нарушил. Компенсацию убытков по статье 393.1 можно взыскать во всех случаях, когда у истца возникли убытки из-за прекращения договора и заключения замещающей сделки.
Реквизиты: пункт 25 Обзора судебной практики Верховного суда от 24.04.2019 № 1 (2019).
Дело о ничтожной аренде
На это дело можно сослаться, если арендаторы попробуют признать ничтожным договор из-за того, что помещение арендуют несколько фирм и они друг о друге не знают. А так на него можно сослаться, если регистратор откажется вносить в ЕГРП запись об аренде на том основании, что в реестре уже есть запись о другом договоре аренды этого же объекта.
Суть спора. Стороны заключили долгосрочный договор аренды недвижимости. Потом арендатор выяснил из ЕГРП, что арендодатель ранее сдал эту же недвижимость другим лицам. Арендатор обратился в суд и потребовал признать договор аренды ничтожной сделкой.
Позиция судов. Суд первой инстанции в иске отказал: договор уже был расторгнут. А вот апелляция удовлетворила иск, так как посчитала, что расторжение договора и проверка его законности имеют разные правовые последствия. При расторжении обязательства сторон прекращаются на будущее время и отдельные условия договора могут сохранять силу. В то время как ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения.
Верховный суд отменил все судебные акты и указал, что в такой ситуации нельзя говорить о недействительности сделки. Закон дает арендатору другую возможность защитить свои права: он может потребовать от арендодателя компенсировать убытки и заплатить договорную неустойку. ВС также отметил, что запись в ЕГРП об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Это правомерно, если окажется, например, что арендатор используют разные части одного объекта недвижимости.
Реквизиты: пункт 26 Обзора судебной практики Верховного суда от 24.04.2019 № 1 (2019).
Самое важное
С арендатора можно взыскать убытки по замещающей сделке. При этом неважно: недополучен доход или увеличен расход в замещающей сделке.
Когда у одного помещения несколько арендаторов и они друг о друге не знают – это не будет основанием для признания одного из договоров ничтожным.
Дополнительные материалы
СТАТЬЯ
Автор: Дмитрий Чваненко, начальник юридического отдела компании "Русский проект", патентный поверенный РФ